OBLIGATIILE LOCATARULUI:

1. Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei. Conform art. 1429 alin. l C.civ., locatarul trebuie să întrebuinţeze lucrul închiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciată după tipul abstract al omului diligent şi prudent - culpa levis in abstracto), numai la destinaţia determinată prin contract, iar în lipsă de stipulaţie specială, la destinaţia prezumată după circumstanţe (natura lucrului, destinaţia sa anterioară etc.). De exemplu, o casă de locuit nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic, în schimb, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, considerăm că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (de exemplu, avocat) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiţia să nu schimbe destinaţia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificaţia schimbării destinaţiei[1]. Dacă în contract se menţionează profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.

Pentru discuţii vz. Mazeaud, op. cit., p.920-921 nr. 1126.

Dacă locatarul nu întrebuinţează lucrul - total sau parţial - potrivit destinaţiei sau efectuează transformări neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în starea anterioară sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt însă permise - în lipsă de stipulaţie contrară în contract - lucrările de mică însemnătate care nu schimbă destinaţia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice sau a apei etc.. Locatorul are în schimb dreptul de a cere, la încetarea locaţiunii, repunerea lucrului în starea iniţială, iar dacă nu o cere, locatarul are dreptul la despăguburi pentru îmbunătăţirile aduse lucrului.
Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar implică obligaţia de a întreţine lucrul în tot timpul locaţiunii în stare de întrebuinţare astfel cum a fost predat. De aici obligaţia locatarului de a efectua reparaţiile mici (numite locative, de simplă întreţinere), spre deosebire de reparaţiile capitale şi repararea degradărilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului. (Enumerarea reparaţiilor locative din art. 1447-1449 C.civ. nu este limitativă). Reparaţiile - indiferent de natura lor (chiar dacă sunt locative) - nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime sau forţa majoră (art. 1448 C.civ.) ori caz fortuit şi bineînţeles, din culpa locatorului, inclusiv-viciile de construcţie. Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative. Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparaţiilor locative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparaţiile necesare.
Locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile şi pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art. 1434 C.civ.), prin prin "persoanele familiei" înţelegându-se nu numai membri propriu-zişi ai familiei, dar şi toate persoanele introduse de el în imobil (prepuşi, persoane tolerate, vizitatori etc.).
Toate reparaţiile privind părţile comune folosite de mai mulţi locatari sunt în sarcina proprietarului, dacă nu dovedeşte că stricăciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.
Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locaţiunii, căci inconve­nientele lipsei de întreţinere (de exemplu, zugrăveli) sunt suportate de locatar. Dacă însă neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat în locaţiune, locatorul poate acţiona în cursul locaţiunii, cerând efectuarea reparaţiilor în contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.
Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie să plătească preţul locaţiunii la termenele stipulate, în lipsă de stipulaţie contrară, plata se face - conform regulilor generale (art. 1104 C.civ.) - la domiciliul debitorului (fiind cherabilă, iar nu portabilă) şi în caz de pluralitate de locatari obligaţia este conjunctă (divizibilă) dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă din contract (art. 1041 şi 1057-1058 C.civ.).
În caz de neexecutare, locatorul poate cere, con­form regulilor generale, executarea silită sau rezilierea contractului în privinţa locatarului neplatnic, beneficiind şi de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct.l C.civ. ). Iar dacă chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepţia de neexecutare (excepţia non adimpleti contractus).
Chitanţele de plată a chiriei sunt opozabile terţilor chiar dacă nu au dată certă, iar chitanţele date fără rezervă fac să se prezume plata pentru termenele anterioare, în schimb, cesiunea sau chitanţa de plată a chiriei cu anticipaţie pe timp mai mare de 3 ani este supusă publicităţii imobiliare (art. 1394 C.civ. şi art. 21 lit. C din Legea nr.7/1996).
Dacă lucrul dat în locaţiune a fost vândut şi noul proprietar nu-1 încu-noştiinţează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.
Restituirea lucrului. După încetarea locaţiunii locatarul tre­buie să restituie lucrul în starea în care a fost predat conform inventa­rului făcut. Prin inventar trebuie să se înţeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare, în lipsă de inventar prezumţia este că locatarul a primit lucrul în bună stare. Prezumţia fiind relativă poate fi combătută de locatar prin dovada contrară (art. 1431 şi 1432 "comb. cu art. 1421 alin.l C.civ.).
Restituirea lucrului poate fi cerută de locator printr-o acţiune personală (ex contracţii) sau printr-o acţiune în revendicare (dacă are calitatea de proprietar). Acţiunile posesorii nu pot fi exercitate împotriva unui detentor precar (decât dacă detenţiunea locatarului a fost intervenită într-o posesiune utilă).
Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forţei majore sau cazului fortuit. Dovada incumbă, potrivit regulilor generale, locatarului4 (art.l431,T43TC.civ.). Evi­dent, locatarul nu răspunde nici de uzura normală a lucrului.
Dacă locatarul a făcut lucrări .de construcţii sau plantaţii, de devin prin accesiune proprietatea locatorului - dar fără dreptul de a cere modificarea chiriei dacă nu a rambursat cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre părţi - în lipsă de convenţie - vor fi soluţionate potrivit art.494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinţă întrucât este un detentor precar.
Răspunderea pentru incendiu. Obligaţia de a întreţine şi a restitui lucrul în starea primită mai face răspunzător pe locatarul unei clădiri de toate pagubele pricinuite clădirii de incendiu, dacă nu va dovedi că incendiul a provenit din caz fortuit, forţă majoră sau dintr-un defect de construcţie ori prin comunicarea focului (fără greşeala sa) de la o casă vecină (art. 1435 C.civ.). S-a considerat că reglementarea cuprinsă în art. 1435 C.civ. reprezintă o aplicare a dreptului comun în materie de dovadă, în sensul că locatarul nu poate fi exonerat de răspundere decât dacă dovedeşte"distrugerea totală sau parţială a lucrului, provine din caz fortuit sau forţă majoră (deci fără culpă din partea sa).
În orice caz, spre deosebire de condiţiile din epoca adoptării Codului civil, în condiţiile de azi agravarea răspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsă în baza art. 1435 deoât pentru cauza anonimă, orice cauză străină neimputabilă dovedită fiind exoneratoare de răspundere (art. 1082-1083 C.civ.).
Dacă sunt mai mulţi locatari fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporţional cu valoarea locativă a părţii din imojnlce ocupă. Deci răspunderea lor - întrucât este contractuală, iar nu delictuală - va fi conjunctă, iar nu solidară. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi - în afara împrejurărilor prevăzute de art. 1435 C.civ. - că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut izbucni în partea pe care o ocupă. Iar dacă se dovedeşte că incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, care se găseşte în întreţinerea şi administrarea locatorului, toţi locatarii vor fi exoneraţi de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei.
Apărarea contra uzurpărilor. Conform art.1433 C.civ. locatarul mai este obligat de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor. Prin uzurpare se înţelege orice atingere provenită de la un terţ asupra proprietăţii sau posesiunii lucrului dat în locaţiune. Dacă locatorul nu are cunoştinţă de încercarea de uzurpare, locatarul trebuie să-1 înştiinţeze în termen util pentru ca să fie în măsură să se apere contra încercării de uzurpare (astfel încât locatorul să nu piardă nici acţiunea posesorie).
Dacă locatarul neglijează să-1 informeze pe locator, el va răspunde de prejudiciul suferit de locator în urma neînştiinţării.

[1] Pentru discuţii vz. Mazeaud, op. cit., p.920-921 nr. 1126.